O mercado imobiliário está em constante crescimento e mudança. As estratégias e modos de trabalhar estão sempre em transformação e aperfeiçoamento. Para se alcançar êxito no objetivo de ter sucesso neste mercado, é preciso tomar cuidados gerais nas transações imobiliárias.
Diante de um cenário de crise econômica, cada detalhe e conselho na hora de se negociar deve ser levado em conta, para que não haja perdas. Cada transação deve ser feita a partir de uma minuciosa análise. Tanto financeira quanto de ganhos ou perdas que possam ocorrer diante o mercado.
Cada cuidado geral nas transações imobiliárias é de suma importância, pois um bom negociante analise seus ganhos. Ninguém deseja perder financeiramente, e claro que necessitamos tomar cuidado na hora das negociações e na gestão de objetivos a serem alcançados.
Sondagem de área
Nesta fase, o proprietário do imóvel comumente possui pouquíssimo ou nenhum contato com o interessado. Porque o possível comprador está mais interessado em se informar acerca da região e dos empreendimentos circunvizinhos ao imóvel objetivado.
Chama-se de sondagem toda e qualquer pesquisa realizada sobre a área que se busca adquirir.
É muito comum que nesta fase se faça com muita diligencia entorno do imóvel. Assim fazendo muitas pesquisas nas imobiliárias da região, tudo para se encontrar um preço acessível.
Essa fase faz parte dos cuidados gerais nas transações imobiliárias, deve se fazer pesquisas para encontrar um preço médio por metro quadrado na região. Esses valores são indicativos de quanto vale o imóvel de acordo com a região em que está localizado.
Neste momento é comum que o interessado realize pesquisas diligentes. Estas podem ser feitas na prefeitura local e no cartório de registro de imóveis, onde o imóvel se encontra matriculado.
Estas informações são todas públicas e acessíveis a todo e qualquer interessado que deseje obtê-las.
Nenhum proprietário deve se surpreender com estas informações serem públicas e acessíveis.
Sendo que a veiculação de informações como a titularidade do imóvel. Ou a obtenção de quadro fiscal, são informações públicas e vinculadas ao imóvel.
Transações imobiliárias
Após essas sondagens iniciais de informações e vinculações, o interessado deve fazer uma análise das benfeitorias do imóvel. Tudo para se conseguir uma apuração no preço para tal imóvel. Não somente o preço do metro quadrado de acordo com a região, mais também os benefícios do imóvel.
Sendo que cada imóvel possui características especificas, e neste momento o interessado pode optar por usar como intermediário das negociações uma imobiliária. Sendo que atualmente existem escritórios especializados neste ramo de serviço.
Levando em conta que esses escritórios especializados possuem grande experiência nos cuidados gerais nas transações imobiliárias, e exigem alguns vínculos iniciais. Esses vínculos são contratos de exclusividade nas negociações ou na prestação de serviços, sejam eles sondagens, entre outros.
Análises preliminares
Após a fase das sondagens de área de acordo com a região, o interessado deve manter um contato com o proprietário do imóvel. Assim possibilita maior clareza de informações. Neste momento os proprietários são visitados por corretores ou funcionários do interessado.
Essa visita visa verificar se os valores das partes estão de acordo com as informações recolhidas. A construtoras, especialmente aquelas com mais tradição e abrangência já nesse momento apresentam um documento que formaliza uma proposta de compra chamado de Carta de Intenção.
Por meio desta carta o interessado demonstra sua intenção em adquirir o imóvel, diretamente ao proprietário ou por meio de corretor de imóveis. Inclusive apontando estimativa de preço. É importante salientar que o preço veiculado em Carta de Intenção não vincula de forma alguma as partes.
Esta carta se trata apenas de um indicativo de interesse, algo formal na hora das negociações.
Tudo para se alcançar um nível de clareza e transparência nas negociações.
Prazos
Ainda na carta de intenção o interessado pode prever um prazo para a realização de outros estudos da área de acordo com a região e com as oscilações do mercado. Esses procedimentos são imprescindíveis à realização de qualquer empreendimento imobiliário.
Esses estudos se embasam em analises, a título exemplificativo são eles os estudos:
Topográficos,
Ambientais,
De composição do solo,
Avaliação do imóvel
Situação jurídica (tributos incidentes e preliminar de análise dos proprietários).
Levando em conta que todos esses estudos dependem da autorização do proprietário. Contudo um ponto que deve ser bem discutido entre as partes para que não haja atritos. Nem que venha surgir duvidas no decorrer das negociações e das análises preliminares, antes de se concluir o processo.
Acompanhamento Jurídico
Um fator importante que deve ser levado em conta na hora de continuar as negociações, deve ser a presença imprescindível do acompanhamento de um advogado. Pois o proprietário precisa ser alertado acerca de todos os efeitos decorrentes dos documentos assinados.
Diga-se de passagem, que está em uma obviedade que precisa ser sempre levada em conta.
Pois a experiência e a jurisprudência (casos julgados nos tribunais) comprovam a necessidade de toda cautela e seriedade em negociações imobiliárias, para que o negócio se conclua de forma segura.
Outros documentos podem substituir a Carta de Intenção nesta fase. São bem comuns os contratos de Opção de Venda e Compra e Proposta de Venda e Compra, na hora de levar em conta cuidados gerais nas transações imobiliárias.
É importante ainda salientar que essa fase de estudos preliminares pode durar de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, a depender da disponibilidade das informações necessárias e tramitação nos órgãos públicos.
Formalização do negócio imobiliário
Finalizando as análises preliminares, o interessado já possui em mãos todas as informações necessárias para analisar os riscos e o retorno do investimento. Assim possibilitando a formalização de um contrato de compra e venda, visando a aquisição definitiva do imóvel na área desejada.
A formalização de um negócio, possui várias fases, e exigem várias precauções e cuidados, que acaba sendo representada por um processo de formalização do contrato. É fato que até chegar ao contrato final a ser assinado pelas partes, o mercado tem otimizado o processo:
Primeira parte: O estabelecimento das bases das negociações:
Através do estabelecimento de bases negociais as partes buscam ajustar o Preço e a Forma de
Pagamento relativos à aquisição do imóvel, além das condições sem as quais o negócio não se aperfeiçoa, que se denominam Condições Resolutivas.
Nesta fase as partes discutem os principais pontos do contrato, momento este muito sensível para se finalizar as negociações imobiliárias. Apesar de em grande parte o contrato é capaz de vincular as partes, e esclarecer as dúvidas finais.
É prudente de ambas as partes reduzir as discussões e negociações, a termo e tomadas de decisões. Nenhuma dúvida ou problema deve ser levado a frente, sendo solucionados nesta parte do processo, de cuidados gerais nas transações imobiliárias.
Segunda parte: elaboração da minuta do contrato
Em comum acordo as partes devem passar manifestar sua aprovação quanto as bases negociáveis, assim dando início a elaboração da minuta do contrato. Em grande parte, está responsabilidade fica com o interessado.
Sendo esta elaboração deve ser submetida ao proprietário para a validação, o que não impede de ambas as partes encontrarem outra maneira para a elaboração.
É neste momento que o interessado levanta ou solicita ao proprietário todos os documentos relativos ao imóvel (certidões públicas, extratos de tributos etc.), como também relativos ao proprietário.
Sendo que este processo se dá para prevenir qualquer tipo de surpresa por parte de eventuais credores, e ações judiciais que possam interferir na aquisição do imóvel, na hora de tomar cuidados gerais nas transações imobiliárias.
Como elaborar o contrato?
Por fim, após toda esta elaboração e o comum acordo entre ambas as partes, é finalizada a minuta de contrato. O mais comum processo que possa ocorrer, é que seja eleito o contrato de compra e venda. Sendo ele o mais usual no mercado imobiliário.
Sendo que atualmente a um enorme leque de possibilidades de negociações imobiliárias. Assim sendo eles conhecidos como Contratos de permutas. Ou contratos mais sofisticados, como os de constituição de empresas para algo objetivo, o que o mercado chama de SPE (Sociedade de Propósitos Específicos).
Sendo que independente do contrato ser finalizado ou não. Ambas as partes devem tomar algumas precauções na hora rever cuidados gerais nas transações imobiliárias.
Em primeiro lugar, as duas partes devem exigir sigilo negocial completo, até o final das negociações. Concedida com o registro de alienação.
A algumas partes que defendem que as negociações nunca devem ser levadas a público, mais a Leis que registro imobiliário deve ser público.
Dessa forma as partes podem convencionar uma Cláusula de Confidencialidade por meio da qual as partes são responsáveis pelo vazamento a terceiros de toda e qualquer informação relativa ao negócio, o que pode constar já no primeiro documento a ser assinado pelas partes.
Direitos e Garantias
Por fim, o proprietário deve estar atento as garantias, de todas as maneiras, para a concessão do negócio imobiliário. O contrato eleito e as disposições contratuais são as primeiras formas de garantir amparo diante da lei. Assim vale para ambas as partes.
Atualmente o mercado dispõe de diversas maneiras para se manter segurando em quanto essas negociações acontecem. Este é o caso da:
Fiança bancaria,
Hipoteca,
Alienação fiduciária,
Seguro-fiança e avalista e todos os instrumentos capazes de garantir incertezas.
Portanto diante deste longo processo é necessário se levar em conta cada detalhe na hora de tomar cuidados gerais nas transações imobiliárias.