É um direito real, voluntariamente imposto a um prédio (serviente) em favor de outro (dominante), em virtude do qual o proprietário do primeiro perde o exercício de seus direitos dominiais sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário do segundo, tornando este mais útil.
A servidão existe para maior comodidade ou utilidade do titular do imóvel, que poderá ser favorecido com a possibilidade de transitar pelo imóvel alheio.
Se um vizinho autoriza o outro a transitar por sua propriedade, esta relação de assenta no âmbito contratual.
Assim, necessário frisar que a servidão de passagem e a passagem forçada não se confundem.
A primeira é direito real de coisa alheia e decorre de uma melhor comodidade ou conveniência para o proprietário vizinho, que não precisa transitar por prédio alheio e surge, por vontade das partes.
A passagem forçada é direito de vizinhança, imposto pela lei, em favor daquele que não consegue atingir via pública, por ter prédio encravado ou insulado. Sendo assim necessita passar pelo imóvel vizinho.
A servidão depende do registro e permanece onerando o prédio ainda que haja mudança de proprietário. A passagem forçada independe de registro e somente persiste enquanto perdurar o encravamento.
Resta claro que a servidão é direito real sobre imóvel alheio, porque o titular do prédio dominante exerce sobre o prédio serviente um poder jurídico de desfrutar de um benefício instituído em seu favor, sem depender de qualquer intermediário;
Assim no que se refere as suas características, pode-se frisar algumas, que são:
É direito acessório, por sua existência estar vinculada ao prédio dominante;
Tem duração indefinida, pois uma vez instituída, passa a gravar o imóvel serviente, por tempo indeterminado, embora haja opinião em sentido diverso;
Os prédios devem pertencer a donos diferentes, de modo que não há como instituir servidão se dois prédios pertencerem à mesma pessoa;
A servidão não se presume, pois, constituindo um ônus ao proprietário de um imóvel, na dúvida, deve ser tida por inexistente;
É inalienável, uma vez que o titular da servidão, que é dono do prédio dominante, não pode transferi-la a terceiro.
No que concerne sua classificação, temos que se classificam quanto:
Contínuas e Descontínuas – São contínuas quando subsistem independentemente de ato humano direto, embora seu exercício possa interromper-se. São descontínuas quando seu exercício de funcionamento requer ação humana sequencial;
Positivas e Negativas – Nas positivas o proprietário do prédio dominante tem direito a uma utilidade do serviente, podendo praticar neste os atos necessários a esse fim. Nas negativas o proprietário do serviente deve abster-se de certo ato ou renunciar um direito que poderia exercer no prédio se não houvesse servidão;
Aparente e Não-Aparentes: São aparentes as que se observam por obras ou sinais, que sejam visíveis e permanentes. As não-aparentes são as que não se revelam externamente
Pelo teor do art 1.378 CC, sabe-se que a servidão não se presume, de maneira que para ter validade erga omnes precisa ser comprovada e ter título de sua constituição registrado no Cartório de Imóveis.
Os atos constitutivos que requerem tal assento são:
Ato jurídico inter vivos ou causa mortis – Esse ato jurídico inter vivos deve ser oneroso porque o proprietário do prédio serviente é indenizado pela restrição que é imposta ao seu domínio. Pode ser constituída por testamento (art 1.378 – CC), caso em que o testador institui servidão sobre o prédio que deixa a algum beneficiário, que já receberá sua propriedade gravada em favor de outro prédio.
Sentença Judicial – As servidões poderão ser instituídas judicialmente pela sentença que homologar a divisão, estando ela devidamente registrada.
Usucapião – Pelo art 1.379 CC admitiu-se que a servidão advenha de usucapião. Pois o referido artigo prescreve que “o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art 1.242 CC autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.
Destinação do proprietário – Ocorre quando dois imóveis pertencem a um mesmo proprietário e ele, enquanto proprietário desses imóveis, estabelece, para sua comodidade, sobre um dos imóveis, por exemplo, uma passagem invisível, exteriorizada por obras que a identifiquem.
A situação acima mencionada denomina-se serventia, assim, se houver transferência de um dos prédios a terceiro, o adquirente poderá ser beneficiado com uma servidão ou se sujeitar a ela, dependendo do prédio que adquira.
Por fim, para que ocorra a extinção da servidão, tem-se que essa pode ser extinta pelo:
Cancelamento do Registro. Pode ser pedido pelo dono do prédio serviente, nas seguintes situações: quando o titular do prédio dominante houver renunciado à servidão; quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou comodidade, que determinou a servidão; e quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão, desde que haja acordo nesse sentido;
Pela reunião dos dois prédios na mesma pessoa;
Pela supressão das respectivas obras, se a servidão for aparente;
Pelo não uso por 10 anos contínuos;
Pelo decurso do prazo se a servidão por constituída a termo ou implemento da condição, se a ela estiver subordinada.
Possui um imóvel que é serveniente ou dominante? Então fique ligado nessa e em outras dicas, lembrando que é sempre bom consultar o seu advogado, para lhe orientar da maneira devida, sobre como proceder em cada situação.