As ações de despejo encontram respaldo na Lei 8.245/91, que possui como finalidade a retomada do imóvel locado, por qualquer fundamento que rescinda o término da locação.
Nesta feita, imprescindível é que ambas as partes estejam cientes dos direitos e obrigações referentes ao contrato de locação, ao modo que estes devem estar bem redigidos e esclarecidos, trazendo uma maior segurança para ambas as partes, locador e locatário.
Quais as causas para o processo de despejo?
Importante destacar que tal processo apenas se dará quando não houver outras alternativas, sendo, portanto, tal ação mais enérgica.
Salienta-se ainda que o motivo mais comum para tal procedimento se dá devido à falta de pagamento, contudo exemplificaremos outros motivos a seguir que ensejam tal ação elencados na lei 8.245/91:
• Rescisão entre as partes
A ação de despejo no presente caso ocorre quando há acordo entre as partes e assinado por duas testemunhas, para desocupação do imóvel no prazo de seis meses e tal acordo não é cumprido pelo locatário.
• Extinção do contrato de trabalho
Conforme o artigo 47, inciso II da lei do inquilinato, esta prevê que em casos de contrato de locação com vínculo empregatício e havendo a extinção do contrato de trabalho, o imóvel pode ser retomado por meio da presente ação de despejo.
• Utilização do imóvel pelo proprietário
O artigo 47, inciso III da lei 8.245/91 estipula que tal ação poderá ser proposta para exigir a retomada do imóvel para uso do próprio proprietário, do seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.
• Fim do prazo da locação para temporada
Em casos de contrato de locação por temporada, se o locatário se recusar a desocupar o imóvel após encerrado o prazo de locação, o locador pode propor em até 30 dias após o vencimento do contrato a citada ação de despejo.
• Morte do locatário
Em casos de falecimento do locatário sem deixar sucessor legítimo, o proprietário poderá requerer e pedir o despejo.
Conforme entendimento do artigo 11, inciso I da lei do inquilinato, este traz em seu rol acerca dos legitimados a sucessão:
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel.
• Reparações urgentes no imóvel
Em casos de reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder público e tais obras não permitirem a presença do locatário ou se houver sua recusa para consentir a reparação, podem ensejar a interposição da ação de despejo.
• Permanência do sublocatário
Em casos de encerramento do contrato e o imóvel está sublocado, e o sublocador se negar a deixar o imóvel o locador poderá ajuizar ação de despejo.
• Troca de fiador ou da garantia
O locador ao alugar seu imóvel poderá exigir apresentação de garantia, contudo no artigo 40 da lei 8.245/91, traz algumas hipóteses em que poderá exigir novo fiador ou troca de garantia.
Assim, o locador deverá notificar por escrito e em casos de não realização da alteração requestada no prazo de 30 dias, o contrato poderá ser desfeito e o proprietário entrar com ação de despejo.
Em casos de ação de despejo quando o motivo for a falta de pagamento, por exemplo, basta um dia de atraso para o locatário ser considerado inadimplente e o locador rescindir o contrato.
Contudo, importante observar que não existe uma regra certa para o prazo de ingresso da referida ação, devendo observar cada contrato e procurar um advogado para lhe orientar sobre
como proceder.
A Lei do inquilinato n° 8.245/91 traz em seu teor todos os direitos e deveres do locatário.
Assim citaremos alguns dos direitos do locatário, quais sejam:
• O locatário não pode ser despejado sem que nenhuma das condições apresentadas acima ocorra, observando ainda que o prazo para desocupação voluntário é de 30 dias contados a
partir da notificação;
• O inquilino pode reverter a ação, por exemplo, se o motivo da ação for a falta de pagamento pode o mesmo fazer um depósito em juízo do valor devido dentro do prazo, revertendo assim a rescisão do contrato;
Tal ação é conhecida como purga ou emenda da mora, no qual consiste na hipótese de realizar o depósito judicial no valor do débito atualizado. Ressaltando que tal direito apenas poderá ser usado uma vez a cada 24 meses.
No que se refere os direitos do locatário, este possui como obrigação principal cumprir todas as cláusulas contratuais. Assim, é primordial a contratação de um advogado antes de assinar contrato de aluguel para que sejam esclarecidas todas as dúvidas concernentes aos mesmo.