Saiba os tipos de Direito de Vizinhança e suas funções

Em âmbito geral, pode-se conceituar como as regras que limitam o direito de propriedade, ou seja, são direitos relativos ao uso nocivo da propriedade, árvores limítrofes, passagem forçada, limites entre prédios, direito de construir e direito de tapagem, isto é, trata-se de um conjunto de normas que têm por fim harmonizar os conflitos de concorrência entre proprietários e vizinhos, respeitando o convívio social.


  • Árvores Limítrofes


Com a existência de inúmeros conflitos relacionados às árvores situadas nas divisas de dois prédios foi necessária a sua regulamentação.


São três hipóteses de conflitos derivados de árvores limítrofes, nas relações de vizinhança: na primeira, regula a questão das árvores nascidas nos arredores entre os dois terrenos; na segunda, figura o caso da invasão de um prédio pelos ramos das raízes da árvore pertencente ao prédio contíguo; na terceira, figura a questão da propriedade dos frutos caídos de arvores situados em terreno vizinho.


Deste modo, conforme disposição do Código Civil, tem direito, o vizinho aos frutos que caírem naturalmente no solo de seu imóvel, se este for particular. Já se cair em propriedade pública, o proprietário continuará sendo seu dono.


Cabe lembrar que, sendo comum a árvore, os frutos e o tronco, pertencem a ambos os proprietários e, por isso, não pode um deles arrancá-lo sem o consentimento do outro. 


  • Passagem forçada de acesso


Este instituo baseia-se na solidariedade social que rege as relações de vizinhança, e na função econômica-social das propriedades, que interessam o coletivo.


O Código Civil regulamenta em seu art. 1.285 do CC que "o dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, onde, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário".


Assim, tal direito só será válido se o encravamento for natural e absoluto, portanto, se houver uma saída mesmo que penosa, não pode o proprietário exigir do vizinho outra passagem.


  • Limites entre prédios e direito de tapagem


Tal instituto se encontra no art. 1.297 do Código Civil, que aduz que "o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.


É interesse do dono de um prédio que se estabeleça os limites extremos de sua propriedade".

Ressalta-se que a ação cabível para solucionar os litígios existentes entre linhas divisórias entre vizinhos é a ação demarcatória conforme próprio entendimento do artigo acima.


  • Direito de construir


Acerca do referido direito o Código Civil em seu art. 1.299 arrazoa que "o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos".


Nesse sentido, cabe esclarecer que todo proprietário deve ressarcir o seu vizinho pelos danos causados pela construção. Cabe lembrar que os construtores, arquitetos e empresas que prestam serviços de construção civil respondem solidariamente com os proprietários pelos danos causados pela obra, já que são técnicos habilitados para realizá-la.


Se os danos decorrem de imperícia ou negligência do construtor, pode o proprietário que pagar sozinho valer-se de ação regressiva contra àquele.


  • Das águas


É regulada não só pelo nosso Código Civil, como também pelo Código de Águas Decreto N. 24.643/34, e basicamente refere-se a cinco situações: águas que fluem naturalmente do prédio superior; águas levadas artificialmente ao prédio superior; fontes não captadas; águas pluviais; e aquedutos.


Assim o Código Civil no art. 1288 e seguintes, traz que "o dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior".


O direito as sobras das águas nascentes e pluviais dos prédios inferiores e quem poderão utiliza-las por meio da servidão se encontra previsto no art. 1.290 do mesmo Código.


Nesse sentido, não pode o proprietário do prédio superior poluir as águas indispensáveis às necessidades primordiais dos possuidores dos imóveis inferiores e deverá recuperar ou ressarcir os danos pelas demais que poluírem, conforme dispõe o art. 1.291 do CC.


Estabelece também o art. 1.292 do mesmo diploma que "o proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido".

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