Comprei o imóvel com um tamanho, depois de medir o tamanho era diferente. E agora?


Na série passada nós explicamos o que era o georreferenciamento e sua importância para as propriedades rurais. No primeiro post dessa série dissemos também da necessidade de comprar um imóvel apenas depois que o mesmo já tenha o georreferenciamento. Entretanto, um problema que sempre se torna discussão é quando as partes fazem totalmente o contrário, ou seja, desprezam o georreferenciamento. E discussão, viram processos judiciais.


Pois bem. O comprador ao fazer o contrato de compra e venda analisa a matrícula do imóvel, onde diz que tem uma certa quantidade de área. Paga o preço que combinaram e só depois se faz o georreferenciamento da área, quando se descobre o que imóvel tem mais ou menos área que aquela registrada. E daí?


Se tiver menos área, o comprador vai exigir uma parte do dinheiro de volta?


Se tiver mais área, o vendedor pode exigir a complementação do pagamento?


A resposta é DEPENDE!


Prevalece nos nossos tribunais o entendimento de que as negociações feitas em as duas partes conheciam os limites e confrontações, apenas não fizeram o trabalho de se certificar da mediação exata antes de finalizar a compra e venda, não gera direito de rescisão e nem de abatimento do preço.


Por exemplo, Aahrão fez um contrato de compra e venda com o José, adquirindo a fazenda Estrela, com 1000 hectares, pelo valor de 4 milhões de reais. Dias depois, fez o georreferencimento do imóvel, tendo descoberto que a área tinha apenas 900 hectares de terra. Aahrão tem direito de exigir de José a devolução de uma parte do valor pago? Segundo a jurisprudência dos nossos tribunais, essa foi uma negociação ad corpus, e Aahrão não teria direito a reclamar a diferença de valores!


Esse é o contrato conhecido como ad corpus.


Por outro lado, temos o contrato conhecido como ad mensuram, que é aquele em que a negociação se dá em tamanho específico de área, ou seja, medida por hectares.


Por exemplo, Aahrão fez um contrato de compra e venda com José, adquirindo a fazenda Estrela, pagando o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) por hectare, o que totalizará o valor de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões) pelos 1.000 hectares do imóvel. Dias depois, fez o georreferencimento do imóvel, tendo descoberto que a área tinha apenas 900 hectares de terra. Aahrão tem direito de exigir de José a devolução de uma parte do valor pago? Segundo a jurisprudência dos nossos tribunais, essa foi uma negociação ad mensuram, e Aahrão tem direito a reclamar a diferença de valores!


Nesse caso, o prejudicado poderá exigir daquele que se locupletou sem causa da diferença do preço, para mais ou para menos, ou ainda em alguns casos pedir a rescisão do contrato.


Mas voltamos a alertar, para evitar esses transtornos, o importante é sempre fazer essas medições georreferenciadas antes da negociação, até porque isso lhe dará a oportunidade de levar a compra e venda imediatamente à registro.

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